Кратко и по пунктам.
1) Какое право применяется
- Если речь о найме жилья, связанном с недвижимостью, то преимущественно применяется право того государства, где находится имущество (lex rei sitae) — т.е. право страны B. Это касается формы договора, содержания прав и обязанностей по недвижимости и обязательных публично-правовых правил, связанных с недвижимостью.
- Если стороны явно и допустимо выбрали право в договоре — это выбор учитывается, но обязательные правила страны B о недвижимости и защитные нормы потребителя могут быть неотчуждаемы.
- Если спор квалифицируется как деликт (внедоговорный ущерб), обычно применяется право места совершения действия/места вреда (в соответствующей коллизионной норме).
2) Как устанавливается воля сторон (правовая квалификация и толкование)
- Ищут прямое указание в договоре на применимое право (choice of law).
- Если явный выбор отсутствует, суд/арбитр устанавливает волю сторон по смыслу договора: язык договора, место заключения, место исполнения, поведение сторон, переписка, платежи, реквизиты, то, кем адресованы услуги (профессионал или частное лицо).
- Отсутствие перевода: перевод заказывают/приобщают к делу как доказательство; при оценке воли учитывают содержание оригинала и перевод, переговоры и фактическое исполнение.
- При определении потребительского статуса (является ли арендатор потребителем) учитывают цель аренды (личное пользование), профессиональный статус арендодателя и то, направлял ли он свою деятельность на рынок потребителя.
3) Роль потребительского статусa и защитные правила
- Если арендатор — потребитель, многие правовые систем ы дают ему дополнительную защиту: ограничение выбора применимого права арендодателем, обязательные нормы о ремонте/ответственности, права на информацию и т. п. (в ЕС — принципиально более благоприятное положение потребителя по Rome I и директивам).
- В отношении недвижимости эти защитные правила могут комбинироваться с обязательными нормами lex situs, которые имеют приоритет.
4) Международные инструменты и механизмы защиты/досудебного разрешения
- Правила коллизионного права/международные регламенты, напр.: в ЕС — Регламент Rome I (определение применимого права), Reg. Brussels I / Конвенция Гааги о соглашениях о подсудности (юрисдикция и исполнение).
- Механизмы признания/исполнения решений: Брюссель I (в ЕС), Конвенция о признании и исполнении иностранных арбитражных решений (Нью‑Йоркская) — если спор в арбитраже.
- Для потребителей — специальные инструменты ЕС: европейская платформа ОDR (онлайн‑решение споров), Европейская сеть центров по вопросам потребителей (ECC‑Net), европейская процедура малого иска; похожие механизмы есть в других регионах/международных организациях.
- Вне ЕС — двусторонние/многосторонние соглашения об исполнении решений и о юрисдикции; международные рекомендации ОЭСР, Совета Европы по защите потребителей.
5) Практические шаги для A
- Перевести договор на понятный язык и приобщить перевод в дело.
- Установить, является ли он потребителем по правилам страны B; если да — опереться на потребительские защитные нормы.
- Проверить наличие в договоре выбора права и место/способ исполнения; собрать переписку и доказательства фактической воли сторон.
- Обратиться к юристу в стране B для оценки применения lex rei sitae и обязательных норм; рассмотреть ODR/медиацию, арбитраж (если есть арбитражная оговорка) или иск в суде страны B (или в суде страны A, если применимы потребительские привязки).
- При необходимости использовать международные механизмы признания/исполнения решения (Brussels I, Нью‑Йоркская конвенция и т.п.).
Если нужно — могу кратко указать, какие конкретные статьи/регламенты применять при сочетании права ЕС (Rome I, Brussels I) и права страны B — укажите, принадлежит ли страна B к ЕС или другую правовую зону.