Кратко — какие принципы нарушены и что уместно требовать.
Нарушенные принципы
- Защита владения (Besitzschutz). Владение жильём у арендатора защищено; одностороннее лишение доступа (смена замков, выселение «с руки») — вмешательство в право владения, допускается только по закону и через суд/исполнителя.
- Запрет самоуправства (Eigenmachtverbot). Собственник не вправе совершать насильственные действия против арендатора вместо судебного исполнения решения — выселение должно осуществляться через суд и Gerichtsvollzieher.
- Договорная свобода и обязанность добросовестного поведения (Treu und Glauben, принцип добросовестности). Владелец не может арбитрарно нарушать договорные обязательства и лишать арендатора пользования до надлежащего расторжения/исполнения.
- Публично-правовые ограничения (правопорядок): возможны и уголовно-правовые нарушения — trespass/hausfriedensbruch, Sachbeschädigung и т.п.
Когда владелец может действовать иначе: исключительно в строго исключительных случаях (напр., фактический отказ арендатора от помещения — Besitzaufgabe; ситуация «Gefahr im Verzug» для предотвращения непосредственной опасности), или если договор прямо и законно предусматривает иные допустимые механизмы (редко и под контролем суда).
Уместные меры защиты и возмещения
1) Немедленные шаги
- Зафиксировать факт (фото, свидетели, документы), потребовать возврата ключей.
- Вызвать полицию и при необходимости подать Strafanzeige (например, по §123 StGB — Hausfriedensbruch; по §303 StGB — Sachbeschädigung).
2) Гражданско-правовые (цивильные) меры
- Требовать восстановительного характера: заявление в суд об обеспечительных мерах/евентуальная einstweilige Verfügung или Besitzschutz‑исковая защита с требованием немедленного восстановления владения (Wiedereinräumung) и доступа.
- Если выселение было незаконным — иск об устранении препятствий и принудительном восстановлении пользования (eventuell Räumungsschutz/Unterlassungsanspruch).
- Возмещение убытков (Schadensersatz) за фактические расходы (замена/восстановление замков, утрата имущества, убытки вследствие невозможности пользоваться помещением) и, при наличии, за упущенную выгоду; основание — нарушение договорных обязанностей/общее деликтное основание.
- Компенсация юридических расходов и процентов, если иск удовлетворён.
3) Долгосрочные/договорные меры
- Обжалование/оспаривание предполагаемого расторжения договора, требование восстановления договора или компенсации в зависимости от конкретных оснований нарушения.
- Если владелец систематически действует незаконно — требование запретительного решения (Unterlassungsurteil).
Практические рекомендации арендатору (коротко)
- Немедленно фиксировать обстоятельства, сохранять доказательства.
- Подать Strafanzeige и обратиться к адвокату по гражданско‑правовым и обеспечительным мерам (einstweilige Verfügung / Besitzschutz).
- Параллельно потребовать письменный возврат ключей/восстановление доступа и выставить требование возмещения расходов; при отказе — иск в суд.
Вывод: смена замков собственником без судебного решения обычно нарушает защиту владения и запрет самоуправства; правильными средствами защиты являются полициа и уголовная жалоба, срочные судебные обеспечительные меры для восстановления доступа и гражданские исковые требования о возмещении убытков и запрете повторных действий.