Кратко и по пунктам.
Коллизионные вопросы
- Право, регулирующее само право собственности на недвижимость: как правило применяется право места нахождения вещи — lex rei sitae (то есть закон страны A). Поэтому вопросы титула, перехода права, обязательной регистрации и формальностей решаются по праву страны A.
- Право, регулирующее договор купли‑продажи: зависит от воли сторон (пункт о выборе права — party autonomy), а при отсутствии выбора — право с наиболее тесной связью (обычно место исполнения или место нахождения имущества). Однако даже при выборе иного права нормы места нахождения имущества (имущественные формальности, требования к регистрации, запреты на отчуждение) имеют преимущество как императивные (вынужденные) нормы.
- Важные коллизионные ограничения: императивные и публично‑правовые правила страны A (ограничения на иностранное владение, налоги, обязательность регистрации) не могут быть преодолены договорным выбором права; ordre public — отказать применению иностранного права, если оно прямо противоречит базовым принципам публичного порядка страны A.
Порядок признания и приведения в исполнение иностранного судебного решения (из страны B) в стране A
- Поиск основания: наличие международного договора (конвенции, региональные правила) между A и B упрощает процедуру; при их отсутствии применяется национальная процедура признания/приведения в исполнение (exequatur или аналог).
- Типичная последовательность:
1) получить надлежащие судебные документы (копия решения, заверенная выписка, доказательства юрисдикции, доказательства уведомления сторон), апостиль/легализация и перевод;
2) подать в суд страны A иск/ходатайство о признании/оприлюднении решения и выдаче исполнительного листа;
3) суд страны A проверяет формальные условия и наличие оснований для отказа; при удовлетворении — выдает исполнительный документ, далее исполнительная служба проводит принудительное исполнение (арест имущества, реализация и т.д.).
- Стандартные основания для отказа в признании/исполнении: отсутствие юрисдикции суда B по правилам страны A; нарушение процессуальных прав (недопуск к суду, отсутствие надлежащей процедуры уведомления); противоречие публичному порядку страны A; наличие вступившего в силу решения суда A между теми же сторонами по тому же спору; решение явно фальсифицировано или получено с нарушением; невозможность исполнения (неприменимые меры).
- Особенности для решений по вещным правам: некоторые юрисдикции не признают иностранные судебные решения, изменяющие титул на недвижимость (constitutive judgments), если переход права по закону страны A требует местной процедуры (регистрация, нотариальная форма). Тогда решение B может быть признано лишь как основание для иска в A, а не автоматически перерегистрировать титул.
Риски для покупателя
- Утрата или оспоримость титула: если решение B признают в A как правопреобразующее, покупатель может столкнуться с утратой права или обязанностью передать имущество; если решение B не признают, прежний спор может быть повторно рассмотрен в A.
- Невозможность исполнения/ограничения: даже при признании решения B оно может не изменить государственные реестры без соблюдения местных формальностей — риск, что фактический титул останется незакреплённым.
- Параллельные судебные споры и коллизия решений: риск противоречивых решений в A и B — исполнение одного из них противоречит другому; возможны временные аресты и запреты на распоряжение.
- Претензии кредиторов, приоритеты: существующие залоги, обременения и последующие регистрационные действия в реестре страны A могут поставить покупателя в риск лишения/ограничения права.
- Процессуальные и финансовые риски: длительные процедуры признания, расходы на адвокатов, перевод, экспертизы; риск неполучения взыскания при отсутствии активов должника в A.
- Риск мошенничества/недостоверности документации: подложные решения или неправильно оформленные документы.
Практические рекомендации по снижению рисков
- До заключения договора: проводить расширенную due diligence по титулу в стране A (по реестрам, на предмет залогов/ограничений, прав третьих лиц), требовать заверенных выписок, нотариальные гарантии продавца, страхование титула.
- В договоре: включить четкие положения о выборе применимого права и подсудности; предусмотреть заверения и гарантии по титулу, условия о депонировании денег/эскроу до регистрации; механизмы арбитража/выбора юрисдикции с учётом оптимальной исполнимости решения.
- При наличии иного судебного решения (из B): оперативно получить аналитическое заключение о возможности признания в A, подготовить документы для exequatur, одновременно инициировать превентивные меры в A (запись временных ограничений, иск о внесении изменений в реестр, обеспечительные меры).
- Юридическое сопровождение в обеих юрисдикциях и проверка договоров международных соглашений/двусторонних договоров между A и B.
Ключевой вывод: материально‑правовые вопросы собственности на недвижимость решаются по праву страны A (lex rei sitae), поэтому даже благоприятное решение суда в стране B часто нуждается в процедуре признания и может не влечь автоматического изменения титула. Для покупателя основная угроза — потеря защиты титула и трудности с практическим приведением иностранного решения в исполнение без выполнения местных формальностей; это требует предварительной проверки, договорных гарантий и действий в суде страны A.