Кратко и по существу.
1) Коротко о договоре
- Договор: $10$-летний с правом продления. При оценке срока учёт учитывает продление, если оно «весьма вероятно» (МСФО 16) или приводит к квалификации как финансовая аренда (РСБУ).
2) МСФО 16 (арендатор)
- Первичное признание:
- Права пользования (Right‑of‑Use, ROU) и обязательство по аренде признаются в балансе.
- Обязательство по аренде: приведённая стоимость условных платежей по аренде за учтённый срок аренды (включая вероятные периоды продления):
$$\text{Lease liability}=\sum _{t=1}^N\frac{P_t}{(1+r{)}^t},$$ где $N$ — число периодов в учтённом сроке (например $N=10$ или $>10$, если продление учтено), $P_t$ — платежи, $r$ — ставка дисконтирования (внутренняя ставка аренды или предельная ставка заимствования).
- ROU‑актив первоначально:
$$\text{ROU}=\text{Lease liability}+\text{initial direct costs}+\text{restoration costs}-\text{lease incentives received}.$$ - Последующий учёт:
- Обязательство амортизируется по схеме погашения с начислением процентов ($interest$) на остаток обязательства.
- ROU амортизируется обычно линейно по сроку аренды (или другому показателю потребления выгод).
- Отчёт о прибылях и убытках:
- Вместо единой статьи ренты появляется два элемента: амортизация ROU (операционные/административные затраты) и проценты по обязательству (финансовые расходы). Итого по периоду:
$${\text{Expense}}_t={\text{Depreciation}}_t+{\text{Interest}}_t.$$ - Распределение расходов более «передово‑нагруженное» (front‑loaded) по сравнению со стабильной прямой арендой.
- Денежные потоки:
- Погашение основной суммы — в финансовой деятельности, проценты — по политике компании в операционной или финансовой деятельности (по МСФО 7 выбор).
3) РСБУ (арендатор)
- Классическая схема: разделение на операционную аренду и финансовую аренду.
- Если договор квалифицируется как операционная аренда (обычно для аренды помещений/ТЦ): аренду не показывают в балансе; арендные платежи признаются расходом по мере начисления (часто равномерно или по факту платежей) — в отчёте о прибылях и убытках одна строка «расходы на аренду».
- Если договор признаётся финансовой арендой (критерии: передача рисков и выгод, срок близок к сроку экономической жизни и т.д.), то у арендатора признаются арендованный актив и обязательство (аналогично финансовому лизингу): первоначально — стоимость актива и обязательство, последующей амортизации и проценты. Но для недвижимости в РСБУ чаще — операционная аренда.
- Право продления:
- При оценке классификации учитываются условия и экономическая сущность; если продление делает аренду эквивалентной финансовой — возможна переквалификация.
- P&L:
- Операционная аренда: единовременный расход (арендные платежи) — равномерно по сроку или по факту; нет отдельных процентных/амортизационных статей.
- Финансовая аренда (если признана): амортизация актива + проценты — аналогично МСФО, но правила измерения и раскрытий отличаются.
4) Практические следствия для торгового центра (сравнение)
- Баланс:
- МСФО 16: появляется ROU‑актив и обязательство по аренде (значительные суммы на балансe).
- РСБУ: скорее всего операционная аренда → ничего на балансе; только раскрытие в примечаниях и учёт расходов в P&L. При квалификации как финансовая аренда — на балансе появятся актив и обязательство.
- P&L и профиль расходов:
- МСФО 16: разбивка на амортизацию + проценты, расход по сумме обычно выше в первые годы (front‑loaded).
- РСБУ (операционная): равномерные арендные расходы (или по факту платежей) — более ровная нагрузка.
- Показатели эффективности:
- МСФО 16 увеличит активы и обязательства, повлияет на рентабельность капитала (ROE), показатели долговой нагрузки (debt/EBITDA) и EBITDA (увеличивается, т.к. аренда перестаёт быть операционным расходом и переводится в амортизацию+проценты; EBITDA обычно растёт).
- РСБУ (операционная) — EBITDA ниже (арендные платежи включены в операционные расходы).
- Налоговый учёт:
- Различается по юрисдикции; в РСБУ‑налогообложении возможно иное признание расходов для целей налога на прибыль — требуется сверка налоговых правил.
5) Вывод в контексте вашего случая
- Для типичного $10$-летнего договора торгового центра с правом продления: по МСФО 16 арендатор признает ROU‑актив и обязательство по аренде (включая периоды продления, если они «весьма вероятны»); в P&L — амортизация + проценты (более высокие расходы в начале). По РСБУ в большинстве случаев договор будет рассматриваться как операционная аренда — на балансе ничего не признаётся, расходы отражаются как арендные платежи равномерно, если договор не квалифицируется как финансовая аренда.
Если нужно — покажу числовой пример листинга начального признания и сравнения P&L для конкретных сумм и ставки дисконтирования.