Кратко — шаги, проводки, формулы и влияние на отчеты на примере аренды офиса на 10 лет с правом продления (если продление признано «вероятным» и включено в срок аренды).
1) Определение срока аренды
- Если продление «вероятно», в срок аренды включают прогнозируемый период продления. Для примера возьмём 10 лет + продление 5 лет = $T=15$ лет.
2) Первоначальное признание
- Обязательство по аренде (lease liability) = приведённая стоимость будущих арендных платежей, дисконтированная ставкой — внутренней ставкой договора или предельной ставкой заёмщика:
$${\text{LL}}_0=\sum _{t=1}^T\frac{P_t}{(1+r{)}^t}$$ - Право на пользование (ROU asset):
$${\text{ROU}}_0={\text{LL}}_0+\text{Initial direct costs}+\text{Prepayments}-\text{Lease incentives}$$
Пример численно (для иллюстрации):
- Годовой платёж $P=100000$,
- Срок $T=15$,
- Ставка дисконтирования $r=5\%=0.05$.
$${\text{LL}}_0=100000\cdot \frac{1-(1+0.05{)}^{-15}}{0.05}\approx 1038200$$ Проводка при признании:
- Дт ROU asset $1038200$ - Кт Lease liability $1038200$
3) Последующий учёт
- Процент по обязательству (метод эффективной ставки):
$${\text{Interest}}_t={\text{LL}}_{t-1}\times r$$ - Списываем платёж: уменьшение задолженности на основную часть (Payment − Interest). Обновление обязательства:
$${\text{LL}}_t={\text{LL}}_{t-1}+{\text{Interest}}_t-{\text{Payment}}_t$$ - Амортизация ROU (обычно прямолинейно по сроку аренды, если нет передачи права собственности):
$${\text{Dep}}_t=\frac{{\text{ROU}}_0}{T}(\text{в примере}\approx \frac{1038200}{15}\approx 69213\text{в год})$$ Пример проводок в первом периоде (годовой платёж 100 000):
- Начислен процент: Дт Interest expense $51910$ ( $1038200\times 0.05$ ), Кт Lease liability $51910$ (увеличение)
- Оплата аренды: Дт Lease liability $48090$, Дт Interest expense $51910$ (если не признано ранее), Кт Cash $100000$ — компактно: Дт Interest $51910$; Дт Lease liability $48090$; Кт Cash $100000$.
- Амортизация ROU: Дт Depreciation expense $69213$, Кт Accumulated depreciation — ROU $69213$.
4) Ременеджмент срока / изменений
- Если в будущем оценка вероятности продления изменится — производится переоценка обязательства (пересчёт приведённой стоимости с новой суммой платежей и новой ставкой при необходимости) и корректировка ROU.
5) Влияние на финансовую отчетность
- Баланс: активы увеличиваются (ROU asset), обязательства увеличиваются (lease liability). Чистый эффект на капитал при первоначальном признании обычно близок к нулю (корректировки за предоплаты/поощрения/внутренние расходы).
- Отчёт о прибылях и убытках:
- Ранее (IAS 17, операционная аренда) — арендные платежи отражались в операционных расходах.
- По МСФО 16 — расходы разбиваются на амортизацию ROU (операционные расходы) и процентные расходы (финансовые, ниже EBIT). Это обычно приводит к:
- Увеличению EBITDA (так как аренда перестаёт уменьшать EBITDA, амортизация вычитается ниже EBITDA).
- Изменению EBIT (как правило EBIT увеличивается по сравнению с прежним признанием аренды, так как часть расходов переносится в финансовые).
- Чистая прибыль: в первые периоды может быть ниже (из‑за «передней загрузки» процентов), в поздние — выше; динамика зависит от профиля платежей и ставки.
- Отчёт о движении денежных средств:
- Операционный поток увеличивается (часть денежных выплат — погашение основного долга — классифицируется как финансирование).
- Платежи процентов классифицируются как операционные или финансовые (по выбору и политике), а основная часть — как финансирование.
- Ключевые показатели/коэффициенты:
- Рост показателей активов и обязательств → рост задолженности и коэффициента левереджа (Debt/Equity, Debt/EBITDA).
- EBITDA и маржа EBITDA увеличиваются.
- Показатели рентабельности активов (ROA) могут снизиться (больше активов).
- Показатели покрытия процентов могут ухудшиться из‑за дополнительных процентных расходов в начале срока.
6) Краткие рекомендации для анализа
- Включайте прогноз продления только если «вероятно» — это существенно влияет на суммы.
- Делайте расчёт влияния на EBITDA, долг и руспределение платежей по годам.
- Документируйте источник ставки дисконтирования и допущения по опциям продления.
Если хотите, могу сделать подробный годовой график амортизации/процентов/сальдо для вашего конкретного размера аренды, ставки и срока.