Коротко, по существу — признаки, методы оценки обесценения и проводки.
1) Признаки обесценения для незавершённого строительства
- длительная приостановка работ; существенное снижение рыночного спроса на объект; утрата права на строительство; значительное увеличение ожидаемых затрат на завершение; юридические/технические препятствия.
- если есть такие индикаторы — требуется тест на обесценение.
2) Основные методы оценки восстановительной стоимости (recoverable amount)
- Рыночный подход: рыночная цена объекта при продаже за вычетом затрат на продажу:
$$RA=FV-C_{sell}$$ где $FV$ — справедливая (рыночная) стоимость.
- Доходный подход (value in use): дисконтированная стоимость будущих чистых денежных потоков от завершения и эксплуатации/продажи:
$$VIU=\sum _{t=1}^n\frac{C{F}_t}{(1+r{)}^t}$$ где $C{F}_t$ — чистый денежный поток в году $t$, $r$ — ставка дисконтирования.
- Затратный подход: восстановительная стоимость (стоимость завершения) за вычетом износа/обесценения.
- Для определения восстановительной стоимости используется:
$$RA=\max (FV-C_{sell},VIU)$$ и далее убыток рассчитывается как
$$L=Carryingamount-RA$$ (если $L>0$, признаётся обесценение).
3) Практический алгоритм оценки
- собрать данные: остаточная себестоимость незавершёнки ($C_{carrying}=$ $12,000,000$ ₽), прогнозы доходов/затрат на завершение, возможные цены продажи, затраты на продажу, ставка дисконтирования.
- рассчитать $VIU$ и $FV-C_{sell}$, взять максимум как $RA$.
- если $RA<C_{carrying}$, признать убыток $L=C_{carrying}-RA$.
- документировать допущения (потоки, срок, r, источники рыночных данных).
4) Пример (иллюстрация)
- пусть оценка восстановительной стоимости дала $RA=8,000,000$ ₽, тогда
$$L=12,000,000-8,000,000=4,000,000\text{₽}.$$
5) Бухгалтерские проводки (обобщённо)
- при признании убытка от обесценения (вариант «прямое снижение балансовой стоимости»):
Дт «Расходы от обесценения / Прочие расходы» — $L$; Кт «Незавершённое строительство (сокращение стоимости)» — $L$.
В виде проводки (примерно): Дт 91 Кт 08 на сумму $L$.
- альтернативный вариант (если организация использует резерв/оценочный счёт): Дт «Расходы» — $L$; Кт «Резерв под обесценение незавершённого строительства» (контрактив) — $L$.
- при последующем восстановлении стоимости (если восстановилась и есть документальные основания) допускается частичный/полный обратный проводок — отражается в прибыли (до уровня первоначальной балансовой стоимости):
Дт «Незавершённое строительство» — сумма восстановления; Кт «Прочие доходы / уменьшение расходов» — сумма восстановления (не выше ранее учтённого обесценения).
6) Отчетность и раскрытие
- раскрыть признаки обесценения, методику оценки (FV, VIU), ключевые допущения (потоки, r), сумма учтённого обесценения и возможные ограничения по восстановлению.
Резюме: проверьте индикаторы, рассчитайте $RA$ (максимум из «рыночное минус затраты на продажу» и дисконтированных потоков), если $RA<C_{carrying}$ — фиксируйте убыток $L$ и отражайте его проводкой Дт «расходы» / Кт «08 или резерв» (сумма $L$).