Кратко — отличие, преимущества и риски.
Метод справедливой стоимости (fair value)
- Суть: инвестиционная недвижимость оценивается по справедливой стоимости на дату отчетности; изменения признаются в прибыли/убытке.
- Учётные записи/формулы: ${\text{CA}}_t={\text{FV}}_t$, изменение прибыли/убытка $\Delta \text{P/L}={\text{FV}}_t-{\text{FV}}_{t-1}$. Амортизация при применении этого метода, как правило, не признаётся.
- Преимущества:
- Высокая релевантность — балансовая стоимость отражает текущую рыночную цену.
- Оперативное отражение прибыли/убытков при изменении рынка (полезно для инвесторов и принятия решений о продаже).
- Нет отдельной процедуры тестирования на обесценение (изменения уже отражаются через P/L).
- Риски/ограничения:
- Волатильность прибыли и показателей (ROA, EBITDA и т.д.).
- Субъективность оценок при отсутствии ликвидного рынка — зависимость от допущений и уровней входных данных (IFRS 13: уровни 1–3).
- Риск манипуляций оценками, несоответствие налоговому учёту, влияние на кредитные ковенанты.
- Доп. затраты на регулярные рыночные оценки и раскрытие методик.
Метод исторической себестоимости (cost model)
- Суть: объект учитывается по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и обесценения.
- Учётные записи/формулы: ${\text{CA}}_t=\text{Cost}-{\text{AccumDep}}_t-{\text{Impairment}}_t$, при прямолинейной амортизации $\text{Dep}=\frac{\text{Cost}-\text{Residual}}{\text{Useful life}}$.
- Преимущества:
- Бóльшая надёжность и объективность чисел (основано на фактической стоимости и признанных расходах).
- Меньшая краткосрочная волатильность прибыли, предсказуемые амортизационные расходы.
- Проще аудит и меньше зависимость от внешних оценщиков.
- Риски/ограничения:
- Баланс может существенно отставать от рыночной стоимости (активы могут быть занижены при росте рынка).
- Задержка в признании убытков: обесценение признаётся только при тесте по IAS 36, что даёт «отсрочку» признания потерь.
- Менее релевантная информация для пользователей, особенно если рынок активен и цены изменчивы.
- При раскрытии справедливой стоимости в примечаниях может выявиться существенное расхождение с балансовой стоимостью.
Практический вывод (кратко)
- Выбор зависит от целей пользователей отчётности и качества рыночной информации: fair value предпочтительна при ликвидных рынках и желании отражать актуальную стоимость; cost модель — при ограниченной надёжности оценок, приоритетe консервативности и предсказуемости показателей.