Кратко и по существу — влияние, необходимые проводки и раскрытия при повышении справедливой стоимости здания по МСФО (IAS 16, IFRS 13, IAS 12).
1) Насколько влияет на показатели
- Баланс: балансовая стоимость здания увеличивается на $\Delta =\text{fair value}-\text{carrying amount}$.
- Рентабельность:
- ROA: $\text{ROA}=\frac{\text{Profit}}{\text{Total assets}}$. При неизменной прибыли увеличение активов уменьшит ROA (${\text{ROA}}^{\prime }=\frac{\text{Profit}}{\text{Assets}+\Delta }$).
- ROE: $\text{ROE}=\frac{\text{Profit}}{\text{Equity}}$. Поскольку капитал (revaluation surplus) растёт, ROE снизится при прочих равных.
- В будущем: рост амортизации (на базе пересмотренной стоимости) повысит расходы по амортизации и будет давить на прибыль, дополнительно снижая ROA и ROE.
- Структура капитала: собственный капитал увеличивается (переоценочный резерв в составе прочего совокупного дохода), доля заемного капитала в структуре снижается (улучшается показатель задолженности/капитал).
- Налоги и ковенанты: появится отложенное налоговое обязательство; изменение показателей может повлиять на кредитные ковенанты.
2) Типовые бухгалтерские проводки
- Определение прироста: $\Delta =\text{fair value}-\text{carrying amount}$.
- Если увеличение не связано с предыдущим снижением, признанным в P&L:
- Дебет: Здание (основное средство) $+\Delta$ - Кредит: Переоценочный резерв (OCI / equity) $+\Delta$ (в форме: Dr Building $\Delta$ / Cr Revaluation surplus $\Delta$)
- Если увеличение полностью или частично отменяет ранее признанное в P&L уменьшение — признаётся в прибыли (до величины ранее признанной убытка), оставшаяся часть — в OCI.
- Отложенный налог (по ставке $t$):
- DTL = $\Delta \times t$.
- Проводка (налог, относимый в OCI): Dr Revaluation surplus $-$ DTL / Cr Deferred tax liability $+$ DTL
(т.е. уменьшаем чистую переоценку на величину налога и признаём DTL).
- Последующая амортизация: начисляется исходя из пересмотренной стоимости; обычная проводка: Dr Амортизация (P&L) / Cr Накопленная амортизация.
- Перевод резерва в нераспределённую прибыль при реализации/списании: Dr Revaluation surplus / Cr Retained earnings (перевод внутри капитала, не через P&L).
3) Обязательные раскрытия (ключевые требования)
- По IAS 16 и IFRS 13:
- Классы ОС, которые переоценивались, и дата переоценки.
- Использованные методы оценки (рыночный/доходный/затратный), существенные допущения и, если применимо, привлечение независимого оценщика.
- Сумма прироста (или убытка) по каждой позиции: часть, признанная в OCI и часть, признанная в P&L (если обратная корректировка).
- Отдельно: сумма переносов из переоценочного резерва в retained earnings (если были).
- Carrying amount после переоценки по классам основных средств.
- По IFRS 13 (оценка справедливой стоимости):
- Уровень иерархии справедливой стоимости (Level 1/2/3), использованные входные данные; для Level 3 — реконсиляция (открытие, прибыли/убытки, покупки, продажи, переводы, закрытие), а также чувствительность к основным допущениям.
- По IAS 12:
- Сумма отложенных налогов, относимых на переоценку, и метод расчёта (налоговая ставка $t$).
- Дополнительно: влияние на ключевые финансовые коэффициенты и возможные последствия для кредитных соглашений (рекомендовано раскрыть в note, если существенно).
4) Практические советы
- Документировать методику оценки и использовать независимого оценщика, особенно для Level 3 — это повышает надёжность раскрытий.
- Оценить влияние на налоговые позиции, ковенанты и прогнозы прибыли (учесть рост амортизации).
- Подготовить примечания с полной реконсиляцией переоценочного резерва и отложенных налогов.
Если нужно — могу привести пример бухгалтерских проводок с конкретными числами и показать влияние на ROA/ROE в числовом примере.